Allgemeine Information der Redaktion Team CAPSIVERA – keine Steuerberatung im Einzelfall, ohne Gewähr.
Erhaltungsaufwand sind Kosten, mit denen ein bestehendes Gebäude instand gesetzt oder instand gehalten wird, ohne es zu erweitern oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich zu verbessern. Er ist im Jahr der Zahlung sofort als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 HGB wirken dagegen nur über die Abschreibung.
Wichtige Werte 2026
Regel | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
Anschaffungsnahe Herstellungskosten statt Erhaltungsaufwand | mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, netto, in 3 Jahren nach Kauf | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG |
Verteilung größeren Erhaltungsaufwands | 2 bis 5 Jahre, nur Privatvermögen, überwiegend Wohnzwecke | § 82b EStDV |
So funktioniert es
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn Vorhandenes erneuert oder zeitgemäß ersetzt wird, etwa neue Dacheindeckung, Fassadenanstrich oder Austausch der Heizung im gleichen Standard.
Herstellungskosten liegen vor bei Erweiterung, etwa Anbau oder Dachgeschossausbau, oder bei wesentlicher Verbesserung. Nach der Rechtsprechung ist das der Fall, wenn der Standard in mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich steigt.
Nach einem Kauf gilt zusätzlich die 15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Bei vermieteten Wohngebäuden im Privatvermögen kann größerer Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV), im Betriebsvermögen nicht.
Typischer Fehler
Rechnungen fassen Instandsetzung, Erweiterung und Modernisierung in einer Summe zusammen. Dann lässt sich der sofort abziehbare Teil nicht belegen.
Mehr dazu
Kurz erklärt am Beispiel
Beispiel: Ein Tischlereibetrieb nutzt seine Werkstatthalle seit 2012 und lässt 2026 das undichte Dach im bisherigen Standard für 25.000 € netto neu eindecken. Das ist Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung voll als Betriebsausgabe abziehbar. Lässt er die Halle zugleich um einen Lageranbau erweitern, sind die Kosten des Anbaus Herstellungskosten und werden abgeschrieben.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand hält ein Gebäude im bisherigen Zustand und ist sofort abziehbar. Herstellungskosten entstehen bei Neubau, Erweiterung oder wesentlicher Verbesserung und wirken nur über die Abschreibung.
Wann ist eine Sanierung sofort absetzbar?
Wenn Vorhandenes instand gesetzt oder zeitgemäß ersetzt wird, ohne Erweiterung und ohne wesentliche Verbesserung, und wenn nach einem Kauf die 15-%-Grenze innerhalb von drei Jahren nicht überschritten wird.
Kann ich hohe Reparaturkosten auf mehrere Jahre verteilen?
Nur bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre (§ 82b EStDV). Bei Betriebsgebäuden geht das nicht.
In diesen Beiträgen erklärt
Quellen
Weitere Begriffe
Hinweis:Verfasst von der Redaktion Team CAPSIVERA. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand vom 28.10.2026 wieder. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernehmen wir keine Gewähr.
