Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten 2026: die 15-%-Grenze

Kosten für die Instandsetzung eines Gebäudes sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Herstellungskosten wirken dagegen nur über die Gebäudeabschreibung, bei Betriebsgebäuden mit 3 % im Jahr, also über gut 33 Jahre. Nach einem Kauf gilt eine Sonderregel: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Umsatzsteuer gerechnet, sind sie insgesamt anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Drei Kategorien und wen sie betreffen

Die Einordnung betrifft jeden Betriebsinhaber, der eine Werkstatt, ein Lager oder ein Bürogebäude besitzt, und jeden, der eine Immobilie vermietet. Über § 9 Abs. 5 EStG gilt die 15-%-Regel auch für vermietete Gebäude im Privatvermögen.

• Erhaltungsaufwand. Vorhandenes wird instand gesetzt oder zeitgemäß ersetzt, ohne dass sich das Gebäude in seinem Wesen ändert. Beispiele: neue Dacheindeckung, Austausch der Heizung in gleichem Standard, Fassadenanstrich. Sofort abziehbar als Betriebsausgabe oder Werbungskosten.

• Anschaffungskosten. Alles, was aufgewendet wird, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen (§ 255 Abs. 1 HGB). Sie gehen in die Abschreibung ein.

• Herstellungskosten. Aufwendungen, um ein Gebäude herzustellen, zu erweitern oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich zu verbessern (§ 255 Abs. 2 HGB). Ebenfalls nur über die Abschreibung abziehbar.

Kurzdefinitionen finden Sie im Glossar unter Herstellungskosten und Anschaffungskosten.

Werte und Regeln 2026

Mit dem AfA-Rechner können Sie die jährliche Abschreibung für Ihren Fall durchrechnen.

Wann eine Sanierung zur wesentlichen Verbesserung wird

Eine wesentliche Verbesserung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vor, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöht wird. Dafür wird auf die zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster geschaut. Wird der Standard in mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich angehoben, etwa von einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll, liegen Herstellungskosten vor. Der Ersatz einzelner Bauteile im bisherigen Standard bleibt Erhaltungsaufwand, auch wenn dabei moderne Technik eingebaut wird.

Eine Erweiterung liegt vor, wenn zusätzliche Substanz geschaffen wird: Aufstockung, Anbau, Ausbau des Dachgeschosses zu Nutzfläche, zusätzliche Trennwände oder ein neuer Gebäudeteil. Erweiterungen sind immer Herstellungskosten, unabhängig von Betrag und Zeitpunkt.

Die 15-%-Grenze im Detail

Die schärfste Regel greift nach einem Kauf. Innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung werden alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten zusammengerechnet. Liegt die Summe ohne Umsatzsteuer über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten, auch die Teile, die für sich betrachtet Erhaltungsaufwand wären.

Für die Berechnung gilt:

1. Bezugsgröße ist das Gebäude. Der Anteil des Kaufpreises für Grund und Boden zählt nicht mit. Bei gemischt genutzten Objekten kann eine Prüfung je Gebäudeteil nötig sein.

2. Der Zeitraum beginnt mit der Anschaffung, also mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Einzug.

3. Gerechnet wird netto. Die Umsatzsteuer bleibt außen vor, auch wenn sie mangels Vorsteuerabzug Kosten ist.

4. Schönheitsreparaturen zählen mit. Nach der Rechtsprechung des BFH (Urteile vom 14.6.2016, u. a. IX R 25/14) gehören auch Kosten für Schönheitsreparaturen in die Summe, wenn sie im Zusammenhang mit der Sanierung anfallen.

5. Nicht mit zählen Erweiterungen, die ohnehin Herstellungskosten sind, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung.

Weil die Grenze über drei Jahre geprüft wird, kann ein früher Sofortabzug später rückgängig gemacht werden. Das Finanzamt setzt die Steuer der ersten Jahre in solchen Fällen häufig vorläufig fest oder ändert die Bescheide, sobald die Grenze überschritten ist.

Rechenbeispiel: knapp darunter oder knapp darüber

Beispiel: Ein Elektromeister kauft 2026 ein Gewerbeobjekt für seine Werkstatt. Kaufpreis 500.000 €, davon 100.000 € für den Grund und Boden. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen damit 400.000 €, die 15-%-Grenze liegt bei 60.000 € netto. Das Gebäude dient nicht Wohnzwecken, die AfA beträgt 3 %.

In Variante B wird der Betrag über gut 33 Jahre abgeschrieben. Im ersten Jahr wirkt er nur mit 2.100 € statt 70.000 €, im Jahr der Anschaffung sogar nur zeitanteilig. Wer nach einem Kauf knapp an der Grenze liegt, sollte vor jeder weiteren Beauftragung den Stand der Summe kennen. Mehr zur Abschreibung beweglicher Wirtschaftsgüter lesen Sie im Ratgeber Abschreibung von Anschaffungen 2026.

Sonderfälle

Abbruchkosten

Reißen Sie ein Gebäude ab, das Sie ohne Abbruchabsicht erworben oder selbst über Jahre genutzt haben, sind die Abbruchkosten sofort abziehbar. Der Restbuchwert wird über eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung ausgebucht (§ 7 Abs. 1 Satz 7 EStG). Wurde das Gebäude dagegen in Abbruchabsicht erworben, gehören Abbruchkosten und Restwert zu den Herstellungskosten des Neubaus oder, ohne Neubau, zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Diese Grundsätze gehen auf den Beschluss des Großen Senats des BFH vom 12.6.1978 (GrS 1/77) zurück. Beginnt der Abbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht das für eine Abbruchabsicht. Das lässt sich nur mit Unterlagen widerlegen, die einen späteren Entschluss belegen.

Eigene Leistungen des Handwerksbetriebs

Saniert ein Betrieb sein eigenes Betriebsgebäude mit eigenen Leuten und eigenem Material, gelten dieselben Regeln. Lohn- und Materialkosten sind sofort abziehbar, wenn es sich um Erhaltungsaufwand handelt. Sind es Herstellungskosten, müssen Material, Fertigungslöhne und angemessene Gemeinkosten als Herstellungskosten aktiviert werden. Die eigene Arbeitszeit des Inhabers ist dabei kein Kostenfaktor.

Verteilung nach § 82b EStDV

Bei vermieteten Wohngebäuden im Privatvermögen kann größerer Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das hilft, wenn der Sofortabzug in einem Jahr ins Leere liefe. Für Gebäude im Betriebsvermögen gibt es diese Möglichkeit nicht. Anschaffungsnahe Herstellungskosten können ohnehin nicht verteilt werden.

Degressive AfA bei neuen Wohngebäuden

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 ist statt der linearen AfA eine degressive AfA von 5 % vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie betrifft Neubauten, nicht Sanierungen im Bestand. Einzelheiten im Ratgeber degressive Abschreibung.

Typische Fehler in der Praxis

• Die Grenze brutto rechnen. Maßgeblich sind die Nettokosten. Wer brutto rechnet, sieht die Grenze zu früh erreicht und verschenkt womöglich Spielraum.

• Kaufpreis statt Gebäudewert ansetzen. Der Anteil für Grund und Boden gehört nicht in die Bezugsgröße. Ohne Aufteilung des Kaufpreises ist die Grenze falsch berechnet.

• Schönheitsreparaturen herausrechnen. Sie zählen nach der Rechtsprechung mit.

• Den Dreijahreszeitraum ab Einzug zählen. Er beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

• Zustand vor dem Kauf nicht dokumentieren. Ob ein Standard angehoben oder nur wiederhergestellt wurde, lässt sich ohne Fotos, Exposé oder Gutachten kaum belegen.

• Pauschalrechnungen akzeptieren. Rechnungen sollten Arbeiten nach Gewerken und Maßnahmen aufschlüsseln. Sonst lassen sich Erweiterung, Verbesserung und Instandsetzung nicht trennen.

• § 82b EStDV im Betriebsvermögen anwenden. Die Verteilung gilt nur für Wohngebäude im Privatvermögen.