Sofort absetzen oder abschreiben?
Die Weiche zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten – und die 15-Prozent-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Wissen · Gebäude und Sanierung
Sofort absetzen oder 33 Jahre abschreiben
Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten, die 15-Prozent-Grenze und Abbruchkosten: die Weichen, die bei jeder größeren Sanierung über tausende Euro Steuer entscheiden.
Kostenloses ErstgesprächBei jeder größeren Maßnahme an einem betrieblich genutzten oder vermieteten Gebäude steht dieselbe Weiche: Sind die Kosten sofort in voller Höhe abziehbar, oder wandern sie in die Gebäudeabschreibung und wirken sich über Jahrzehnte in kleinen Scheiben aus? Bei 80.000 Euro Sanierungskosten ist das der Unterschied zwischen einer spürbaren Entlastung im laufenden Jahr und rund 2.400 Euro Abschreibung pro Jahr. Die Zuordnung ist keine Ermessensfrage, sondern folgt klaren Regeln — die man allerdings vor der Maßnahme kennen muss.
01 Die drei Kategorien.
Grundeinteilung
- Erhaltungsaufwand. Etwas Vorhandenes wird instand gesetzt oder zeitgemäß ersetzt, ohne dass sich Wesen oder Nutzbarkeit des Gebäudes ändern. Sofort in voller Höhe als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abziehbar.
- Anschaffungskosten. Aufwendungen, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen (§ 255 Abs. 1 HGB). Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.
- Herstellungskosten. Aufwendungen für die Herstellung, die Erweiterung oder eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus (§ 255 Abs. 2 HGB). Ebenfalls nur über die Abschreibung abziehbar.
02 Wann eine Sanierung zur Verbesserung wird.
Standardhebung
Für die Frage, ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt, stellt die Rechtsprechung auf vier zentrale Ausstattungsbereiche ab: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Wird der Standard in mindestens drei dieser Bereiche deutlich angehoben — also von einfach auf mittel oder von mittel auf hoch —, liegt regelmäßig eine wesentliche Verbesserung und damit Herstellungskosten vor. Der Austausch einzelner Bauteile im bisherigen Standard bleibt dagegen Erhaltungsaufwand, auch wenn moderne Technik eingebaut wird.
03 Die 15-Prozent-Grenze.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Die schärfste Regel greift nach einem Kauf: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes — ohne Umsatzsteuer gerechnet —, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann ist auch das, was für sich betrachtet Erhaltungsaufwand wäre, nur noch über die Abschreibung abziehbar.
- Nicht einzurechnen sind Aufwendungen für Erweiterungen — sie sind ohnehin Herstellungskosten — sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen.
- Maßgeblich ist das Gebäude, nicht der Kaufpreis insgesamt: Der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt außen vor. Bei gemischt genutzten Objekten ist gegebenenfalls je Gebäudeteil zu prüfen.
- Der Dreijahreszeitraum läuft ab der Anschaffung, nicht ab dem Einzug. Wer knapp unter der Grenze liegt, verschiebt Maßnahmen besser um ein paar Monate — das ist legitime Steuerplanung.
04 Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026.
Aktueller Stand
Das Bundesministerium der Finanzen hat die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie anschaffungsnahen Herstellungskosten bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden mit Schreiben vom 26. Januar 2026 neu zusammengefasst. Es ist nach seinem Anwendungsbereich in allen offenen Fällen anzuwenden und behandelt unter anderem die Betrachtungszeiträume bei noch laufenden, in Abschnitten durchgeführten Maßnahmen sowie die Frage, wen die Feststellungslast trifft.
WAS DAS PRAKTISCH HEISST
Dokumentiere den Zustand vor dem Erwerb — Fotos, Exposé, Gutachten — und lass dir Arbeits- und Materialpositionen getrennt ausweisen. Wenn strittig wird, ob der Standard gehoben wurde, entscheidet am Ende, wer den Zustand vorher belegen kann.
05 Abbruchkosten.
Es kommt auf die Absicht an
Reißt du ein Gebäude ab, das du ohne Abbruchabsicht erworben oder zuvor selbst über Jahre genutzt hast, sind die Abbruchkosten sofort abziehbare Betriebsausgaben; der Restbuchwert wird über eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung ausgebucht (§ 7 Abs. 1 Satz 7 EStG). Wurde das Gebäude dagegen in Abbruchabsicht erworben, gehören Abbruchkosten und Restwert zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes — oder, wenn kein Neubau folgt, zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Diese Grundsätze gehen auf den Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs (GrS 1/77) zurück.
Faustregel der Finanzverwaltung: Wird innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb mit dem Abbruch begonnen, wird die Abbruchabsicht vermutet. Die Vermutung ist widerlegbar — dafür brauchst du aber Unterlagen, die zeigen, dass der Abriss erst später und aus anderen Gründen beschlossen wurde.
06 Die zeitliche Steuerung.
Verteilung und Planung
Bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, kann größerer Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b EStDV) — sinnvoll, wenn der Sofortabzug in einem Jahr ins Leere liefe. Im Betriebsvermögen gibt es diese Verteilungsmöglichkeit nicht; dort zählt das Abflussprinzip beziehungsweise die Periodenzuordnung nach Bilanzrecht. Umso wichtiger ist die Planung: Welche Maßnahme wird wann beauftragt, wann abgenommen, wann bezahlt.
Was wir empfehlen.
Sprich über eine Sanierung, bevor der erste Handwerker kommt, nicht wenn die Rechnungen im Ordner liegen. Drei Dinge entscheiden fast immer: der Abstand zum Erwerbszeitpunkt, die Höhe der Netto-Aufwendungen im Verhältnis zu den Gebäudeanschaffungskosten und die Frage, in wie vielen Ausstattungsbereichen der Standard angehoben wird. Alle drei lassen sich vorher steuern — hinterher keiner.
Häufige Fragen zur Abgrenzung.
Wann ist eine Sanierung sofort abziehbar?
Was genau besagt die 15-Prozent-Grenze?
Wann wird aus einer Modernisierung eine wesentliche Verbesserung?
Sind Abbruchkosten sofort abziehbar?
Was gilt bei einem Abriss innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf?
Ordne die Maßnahme ein, bevor sie beauftragt ist.
Wir rechnen die 15-Prozent-Grenze durch, prüfen die Standardhebung und strukturieren die Maßnahmen zeitlich so, dass der Sofortabzug erhalten bleibt. Wie die Abschreibung danach läuft, zeigen unsere Seiten zur degressiven Abschreibung und der AfA-Rechner.
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