Allgemeine Information der Redaktion Team CAPSIVERA – keine Steuerberatung im Einzelfall, ohne Gewähr.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Abschreibungsgrundlage des Gebäudes.
Wichtige Werte 2026
Merkmal | Wert |
|---|---|
Zeitraum | 3 Jahre ab Anschaffung |
Grenze | mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes |
Berechnung | ohne Umsatzsteuer, ohne Anteil für Grund und Boden |
Nicht einzurechnen | Erweiterungen, jährlich übliche Erhaltungsarbeiten |
So funktioniert es
Alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der drei Jahre werden zusammengerechnet. Wird die Grenze überschritten, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten, auch Teile, die für sich Erhaltungsaufwand wären.
Der Zeitraum beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Einzug.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zählen auch Schönheitsreparaturen mit (BFH, 14.6.2016, IX R 25/14).
Die Regel gilt für Betriebsgebäude und über § 9 Abs. 5 EStG auch für vermietete Gebäude im Privatvermögen.
Typischer Fehler
Die Grenze wird vom Gesamtkaufpreis berechnet. Bezugsgröße sind nur die Anschaffungskosten des Gebäudes; der Anteil für Grund und Boden ist vorher herauszurechnen.
Mehr dazu
Kurz erklärt am Beispiel
Beispiel: Ein Elektromeister kauft 2026 ein Gewerbeobjekt für 500.000 €, davon entfallen 100.000 € auf Grund und Boden. Die Grenze liegt bei 15 % von 400.000 €, also 60.000 € netto. Saniert er in den ersten drei Jahren Dach, Fenster und Elektrik für 58.000 €, ist das sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Bei 70.000 € werden die gesamten Kosten zu Herstellungskosten und mit 3 % im Jahr abgeschrieben, also 2.100 € jährlich.
Häufige Fragen
Was besagt die 15-Prozent-Grenze bei Immobilien?
Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie anschaffungsnahe Herstellungskosten und nur über die Abschreibung abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-Prozent-Grenze?
Ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gehören auch Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten dazu. Nur Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten bleiben außen vor.
Wird die 15-Prozent-Grenze brutto oder netto berechnet?
Netto. Das Gesetz stellt auf die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer ab, auch wenn Sie keinen Vorsteuerabzug haben.
In diesen Beiträgen erklärt
Quellen
Weitere Begriffe
Hinweis:Verfasst von der Redaktion Team CAPSIVERA. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand vom 28.10.2026 wieder. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernehmen wir keine Gewähr.
