Hausmeisterservice gründen: Was ohne Meister erlaubt ist

Einen Hausmeisterservice dürfen Sie ohne Meisterbrief gründen, solange Sie nur hausmeistertypische Arbeiten und kleine Reparaturen anbieten, die für kein zulassungspflichtiges Handwerk wesentlich sind (§ 1 Abs. 2 HwO). Sie brauchen eine Gewerbeanmeldung und übermitteln binnen eines Monats den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung. Als Kleinunternehmer bleiben Sie nur bis 25.000 € Umsatz im Vorjahr bzw. im Gründungsjahr umsatzsteuerfrei (§ 19 UStG).

Stand: 27.10.2026.

Was ein Hausmeisterservice ohne Meister darf

Die Handwerksordnung verbietet nicht jede handwerkliche Tätigkeit ohne Eintragung in die Handwerksrolle. Sie erfasst nur Tätigkeiten, die für ein zulassungspflichtiges Handwerk der Anlage A wesentlich sind. Nicht wesentlich sind nach § 1 Abs. 2 Satz 2 HwO insbesondere Tätigkeiten, die

1. in bis zu drei Monaten erlernt werden können,

2. zwar länger angelernt werden müssen, für das Gesamtbild des Handwerks aber nebensächlich sind, oder

3. nicht aus einem zulassungspflichtigen Handwerk entstanden sind.

Man spricht hier umgangssprachlich vom „Minderhandwerk“. Wichtig ist der Folgesatz: Mehrere solcher einfachen Tätigkeiten dürfen zusammen nicht dazu führen, dass sie insgesamt einen wesentlichen Teil eines Meisterhandwerks ausmachen.

Erlaubt: typische Hausmeisterarbeiten

Die Handwerkskammern nennen in ihrem gemeinsamen Merkblatt zu Hausmeisterdiensten (Stand Oktober 2025) unter anderem:

• Überwachung des Objekts, Schließdienst, Kontrolle von Heizung und Aufzug

• Garten- und Grünpflege, Kehr- und Mülldienst, Winterdienst, Reinigung von Dachrinnen

• Lampen und Bilder aufhängen, Möbel montieren

• Glühbirnen wechseln, Dichtungen an Armaturen tauschen, Schließzylinder auswechseln

• kleine Löcher spachteln, Tapezieren mit Raufaser in geringem Umfang

Voraussetzung ist, dass die Arbeiten „im hausmeisterlichen Gepräge“ bleiben, also Nebenleistungen zur Objektbetreuung sind.

Nicht erlaubt: Meisterhandwerk

Ohne Eintragung in die Handwerksrolle sind unter anderem tabu: Maurer- und Betonarbeiten, Dachdecker- und Zimmererarbeiten, Maler- und Lackiererarbeiten, Installations- und Heizungsbauarbeiten, Elektroarbeiten, Tischler-, Glaser- und Fliesenarbeiten sowie Gerüstbau. Wer ein zulassungspflichtiges Handwerk ohne Eintragung selbständig betreibt, handelt ordnungswidrig (§ 117 HwO: bis 10.000 €). Bei Leistungen in erheblichem Umfang droht nach § 8 SchwarzArbG eine Geldbuße bis 50.000 €.

Grauzone: zulassungsfreie Handwerke

Gebäudereinigung sowie Holz- und Bautenschutz sind zulassungsfreie Handwerke, handwerksähnlich sind etwa Bodenlegen oder Rohr- und Kanalreinigung. Dafür brauchen Sie keinen Meister. Bieten Sie solche Arbeiten aber schwerpunktmäßig an, gehören Sie zur Handwerkskammer und müssen sich dort in das Verzeichnis nach § 19 HwO eintragen lassen. Wie das in der Reinigung abläuft, zeigt der Beitrag Reinigungsfirma gründen. Mehr zur Meisterpflicht lesen Sie unter Handwerksrolle und Meisterpflicht.

Hausverwaltung mit Nebenkostenabrechnung ist dagegen eine eigene erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c GewO.

Anmeldungen und Kammer

1. Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt. In Köln kostet sie 26 € für natürliche Personen.

2. Kammer: Reine Hausmeisterdienste gehören zur IHK. Die Mitgliedschaft entsteht automatisch mit der Gewerbeanmeldung. Liegt der Schwerpunkt auf Gebäudereinigung, ist die Handwerkskammer zuständig.

3. Finanzamt: Fragebogen zur steuerlichen Erfassung über ELSTER, spätestens einen Monat nach Beginn (§ 138 AO).

4. Berufsgenossenschaft: Anmeldung binnen einer Woche nach Beginn, auch durch die fristgerechte Gewerbeanzeige erfüllt. Für Gebäudereinigung und Gebäudemanagement ist die BG BAU zuständig. Welche BG Ihren konkreten Betrieb übernimmt, bestätigt die BG nach der Anmeldung.

Steuern: Kleinunternehmer, Umsatzsteuer und § 13b

Kleinunternehmerregelung

Seit 2025 gilt: Hat Ihr Umsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten und überschreitet er im laufenden Jahr 100.000 € nicht, sind Ihre Umsätze steuerfrei. Im Gründungsjahr gilt die Grenze von 25.000 €. Wird sie überschritten, ist bereits der Umsatz, mit dem Sie die Grenze reißen, steuerpflichtig.

Für einen hauptberuflichen Hausmeisterservice ist das meist nur eine Übergangslösung. Wer von seiner Arbeit leben will, liegt schnell über 25.000 € Jahresumsatz. Sinnvoll ist die Regelung vor allem beim nebenberuflichen Start mit Privatkunden. Mehr dazu unter Kleinunternehmerregelung 2026.

Die § 13b-Fälle im Hausmeisterservice

Bei bestimmten Leistungen schuldet nicht der Leistende, sondern der Auftraggeber die Umsatzsteuer (§ 13b UStG). Für Hausmeister sind drei Konstellationen wichtig:

• Reinigung für eine Reinigungsfirma: Hausmeisterdienste mit Reinigungsanteil gelten umsatzsteuerlich als Gebäudereinigung (Abschn. 13b.5 UStAE). Arbeiten Sie als Subunternehmer für eine Reinigungsfirma, die nachhaltig Gebäudereinigung erbringt, schuldet diese die Steuer. Nachweis ist die Bescheinigung USt 1 TG.

• Reparaturen für Bauunternehmen: Kleinere Reparaturen an Gebäuden können Bauleistungen sein. Erbringen Sie diese für ein Bauunternehmen, gilt ebenfalls Reverse Charge. Reparatur- und Wartungsarbeiten bis 500 € netto je Auftrag gelten nach Verwaltungsauffassung nicht als Bauleistung (Abschn. 13b.2 Abs. 7 Nr. 15 UStAE).

• Sie beauftragen Subunternehmer: Erbringen Sie selbst nachhaltig Gebäudereinigung oder Bauleistungen, schulden Sie die Umsatzsteuer für eingekaufte Reinigungs- oder Bauleistungen. Nachhaltig heißt nach Verwaltungsauffassung: mindestens 10 % Ihres Weltumsatzes. Das gilt auch, wenn Sie Kleinunternehmer sind.

Für Ihre normalen Kunden, also Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Gewerbemieter, stellen Sie eine Rechnung mit 19 % Umsatzsteuer. Als Kleinunternehmer fällt § 13b für Ihre eigenen Leistungen weg, weil Ihre Umsätze steuerfrei sind. Details unter § 13b UStG bei Bauleistungen.

Steuerbonus für Privatkunden

Privatkunden können 20 % der Arbeitskosten von der Einkommensteuer abziehen: für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege oder Winterdienst bis 4.000 € im Jahr, für Handwerkerleistungen bis 1.200 € (§ 35a EStG). Voraussetzung: Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil und Zahlung per Überweisung. Mehr unter Handwerkerbonus § 35a.

Versicherungen

• Betriebshaftpflicht: unverzichtbar, mit Schlüsselverlust, Tätigkeitsschäden und Schäden an fremden Sachen in Ihrer Obhut.

• Winterdienst: Übernehmen Sie die Räum- und Streupflicht vertraglich, haften Sie für Glätteunfälle. Lassen Sie diese Tätigkeit ausdrücklich mitversichern. Zum Winterdienst gibt es einen eigenen Beitrag: Winterdienst.

• Fahrzeug und Geräte: Kfz-Versicherung für den Transporter, ggf. Elektronik- oder Maschinenversicherung für Aufsitzmäher und Schneefräse.

• Unfallversicherung: Ihre Beschäftigten sind über die BG versichert. Ob Sie als Unternehmer selbst pflichtversichert sind oder sich freiwillig versichern können, regelt die Satzung Ihrer BG. Alternativ kommt eine private Unfallversicherung in Betracht.

Kalkulationsbeispiel für den Solo-Start

Beispiel: Sie starten allein mit Transporter und Grundausstattung. Alle Beträge sind frei gewählte Beispielwerte, netto.

Objektpauschale: Eine Wohnanlage braucht 6 Stunden pro Woche. Pro Monat sind das 6 × 52 ÷ 12 = 26 Stunden, also 26 × 54,20 € = 1.409,20 € netto.

Der Jahresumsatz von 62.000 € liegt deutlich über 25.000 €. Ab dem zweiten Jahr sind Sie damit Regelbesteuerer, im Gründungsjahr bereits ab Überschreiten der 25.000 €. Planen Sie die Umsatzsteuer von Anfang an in Ihre Preise ein. Sonst bleibt bei Privatkunden nach dem Wechsel 19 % weniger übrig. Wie Sie einen Satz mit Mitarbeitern berechnen, zeigt der Beitrag Stundenverrechnungssatz berechnen.

Typische Fehler in der Praxis

• Leistungsumfang zu weit: Das Angebot „alle Reparaturen rund ums Haus“ auf der Website kann eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung oder eine Prüfung durch die Handwerkskammer auslösen.

• Mitarbeiter in der Reinigung zu niedrig bezahlt: Machen Ihre Beschäftigten überwiegend Reinigung, kann der Branchenmindestlohn der Gebäudereinigung gelten (seit 1.1.2026: 15,00 € in Lohngruppe 1) statt des gesetzlichen Mindestlohns von 13,90 €.

• Kleinunternehmergrenze übersehen: Wer im Gründungsjahr über 25.000 € kommt, muss ab diesem Umsatz Umsatzsteuer abführen, auch wenn er sie dem Kunden nicht berechnet hat.

• Lohnanteil fehlt auf der Rechnung: Privatkunden verlieren den Steuerbonus und fragen nach.

• Winterdienst ohne Versicherungsschutz: Ein einziger Glätteunfall kann den Betrieb gefährden.

Sonderfälle

• Nebenberuflicher Start: Neben einem Angestelltenjob ist die Kleinunternehmerregelung oft passend. Klären Sie die Nebentätigkeit mit Ihrem Arbeitgeber.

• Wohnungseigentümergemeinschaften als Kunden: Sie verlangen oft eine ausführliche Leistungsbeschreibung und Stundennachweise. Vereinbaren Sie klar, welche Leistungen die Pauschale abdeckt.

• Zusammenarbeit mit Handwerksbetrieben: Größere Reparaturen können Sie an eingetragene Betriebe vermitteln oder in deren Namen beauftragen. Achten Sie dann auf § 13b, wenn Sie selbst nachhaltig Bauleistungen erbringen.

CAPSIVERA betreut Hausmeister- und Gebäudedienstleister steuerlich, mehr dazu auf der Branchenseite Hausmeisterservice.