Betriebsaufspaltung
Werkstatt an die eigene GmbH vermietet: Warum Grundstück und Anteile ungewollt Betriebsvermögen werden (§ 15 EStG, H 15.7 Abs. 4 EStH).
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Werkstatt an die eigene GmbH vermietet?
Wie eine Betriebsaufspaltung unbemerkt entsteht, warum die Zehnjahresfrist nur für das Grundstück gilt – und wann sich die Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG wirklich rechnet.
Kostenloses ErstgesprächZwei Themen, die im Handwerk oft zusammen auf den Tisch kommen, sobald ein Betrieb Substanz aufbaut: Die Werkstatt oder die Halle gehört dir privat und wird an die eigene GmbH vermietet — und gleichzeitig soll ein möglichst großer Teil des Gewinns im Betrieb bleiben. Beides hat steuerliche Folgen, die du nicht siehst, solange alles läuft. Die folgenden sechs Punkte zeigen, wie eine Betriebsaufspaltung ungewollt entsteht, welche Frist dabei für welches Wirtschaftsgut gilt und wann sich die Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG tatsächlich rechnet.
01 Wie eine Betriebsaufspaltung entsteht.
Grundprinzip
Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn zwei Voraussetzungen zusammentreffen. Sachliche Verflechtung: Du überlässt der GmbH ein Wirtschaftsgut, das für sie eine wesentliche Betriebsgrundlage ist — bei einem Handwerksbetrieb ist das die Werkstatt, die Halle oder das Betriebs- und Bürogebäude praktisch immer. Personelle Verflechtung: Dieselbe Person oder Personengruppe kann in beiden Unternehmen ihren geschäftlichen Betätigungswillen durchsetzen. Die Rechtsgrundlage ist § 15 EStG in der Auslegung durch die Rechtsprechung; die Verwaltung fasst sie in H 15.7 Abs. 4 EStH zusammen.
DER KERNPUNKT
Es gibt keinen Antrag, keine Unterschrift und keinen Bescheid, mit dem eine Betriebsaufspaltung beginnt. Sie entsteht, sobald beide Verflechtungen vorliegen — auch rückwirkend im Rahmen einer Betriebsprüfung.
02 Was dadurch Betriebsvermögen wird.
Rechtsfolge
Mit der Betriebsaufspaltung entsteht neben der GmbH ein zweites Unternehmen: das Besitzunternehmen. In dessen Betriebsvermögen liegen ab sofort das überlassene Grundstück und die Anteile an der Betriebs-GmbH. Das ändert drei Dinge auf einmal:
- Aus Vermietung wird Gewerbebetrieb. Die Mieteinnahmen sind keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG mehr, sondern gewerbliche Einkünfte nach § 15 EStG.
- Gewerbesteuer. Das Besitzunternehmen wird gewerbesteuerpflichtig. Die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG scheidet bei einer Betriebsaufspaltung nach ständiger Rechtsprechung regelmäßig aus.
- Steuerverstrickung. Grundstück und GmbH-Anteile sind Betriebsvermögen. Jede Wertsteigerung, die sich darin aufbaut, ist irgendwann steuerpflichtig — nur der Zeitpunkt ist offen.
03 Die Zehnjahresfrist gilt nur für das Grundstück.
Häufiges Missverständnis
Hier lohnt es sich, genau zu trennen — die beiden Wirtschaftsgüter folgen völlig unterschiedlichen Regeln.
- Das Grundstück. Im Privatvermögen wäre der Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerfrei. Genau diese Frist gibt es im Betriebsvermögen nicht: Dort bleiben die stillen Reserven dauerhaft steuerverstrickt, egal wie lange du hältst.
- Die GmbH-Anteile. Für sie gilt die Zehnjahresfrist ohnehin nicht. Eine Beteiligung von mindestens einem Prozent ist auch im Privatvermögen nach § 17 EStG steuerpflichtig — unabhängig von der Haltedauer, im Teileinkünfteverfahren nach § 3 Nr. 40 EStG. Unter einem Prozent greift die Besteuerung nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Worauf es ankommt
Der eigentliche Nachteil der Betriebsaufspaltung liegt beim Grundstück: Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren, mit der viele rechnen, ist weg. Bei den GmbH-Anteilen ändert sich weniger, als oft angenommen wird — steuerpflichtig wären sie auch privat.
04 Wenn die Verflechtung wegfällt.
Der teure Moment
Entfällt eine der beiden Verflechtungen, endet die Betriebsaufspaltung — und damit das Besitzunternehmen. Die Folge ist eine Betriebsaufgabe nach § 16 Abs. 3 EStG: Grundstück und GmbH-Anteile gehen zum gemeinen Wert ins Privatvermögen über, sämtliche stillen Reserven werden aufgedeckt und versteuert. Ohne dass ein einziger Euro geflossen wäre. Typische Auslöser sind Erbfall und vorweggenommene Erbfolge, die Übertragung von Anteilen, eine Scheidung, das Ende des Mietvertrags oder der Verkauf der GmbH-Anteile an einen Dritten.
- Freibetrag und Tarifermäßigung. Auf Antrag kommen der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG und der ermäßigte Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG in Betracht — beides ist an ein Mindestalter von 55 Jahren oder dauernde Berufsunfähigkeit geknüpft und nur einmal im Leben nutzbar. Der auf die GmbH-Anteile entfallende Teil des Aufgabegewinns unterliegt dem Teileinkünfteverfahren und ist von der Tarifermäßigung ausgenommen.
- Mittelbare Beherrschung. Dass eine Kapitalgesellschaft zwischengeschaltet ist, schützt nicht mehr zuverlässig vor der personellen Verflechtung; der BFH hat seine frühere Rechtsprechung zur Abschirmwirkung mit Urteil vom 16.09.2021 (IV R 7/18) aufgegeben.
- Gestaltbar, aber nur vorher. Einbringung des Besitzunternehmens, eine Holdingstruktur oder die rechtzeitige Absicherung der Beherrschungsverhältnisse sind mögliche Wege. Alle setzen voraus, dass man sie vor dem auslösenden Ereignis prüft — danach ist der Aufgabegewinn entstanden.
05 Thesaurierung nach § 34a EStG.
Gewinnverwendung
Wer seinen Betrieb als Einzelunternehmen oder Personengesellschaft führt, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz — auch den Teil, der gar nicht entnommen wird. Die Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG setzt hier an: Auf Antrag wird der nicht entnommene Gewinn mit 28,25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag belastet statt mit dem Spitzensteuersatz.
- Wer ihn nutzen kann. Nur Betriebe, die ihren Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 Satz 1 oder § 5 EStG ermitteln. Bei einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung ist die Begünstigung ausgeschlossen.
- Antrag. Jährlich, für jeden Betrieb und jeden Mitunternehmeranteil gesondert. Mitunternehmer kommen nur in Betracht, wenn ihr Gewinnanteil mehr als zehn Prozent beträgt oder 10.000 Euro übersteigt.
- Verbesserung seit 2024. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde der begünstigungsfähige Gewinn ab dem Veranlagungszeitraum 2024 um die gezahlte Gewerbesteuer und um Entnahmen erhöht, die zur Zahlung der Einkommensteuer auf den thesaurierten Gewinn dienen. Erst dadurch ist der Satz von 28,25 Prozent in der Praxis realistisch erreichbar.
06 Die Nachversteuerung — und ab wann es sich rechnet.
Die zweite Stufe
§ 34a EStG ist keine Steuerersparnis, sondern eine Steuerstundung. Entnimmst du den begünstigten Gewinn später, folgt die Nachversteuerung mit 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag (§ 34a Abs. 4 EStG). Über beide Stufen zusammen liegt die Belastung regelmäßig über dem persönlichen Spitzensteuersatz. Der Vorteil ist der Zeitgewinn: Das Geld arbeitet in der Zwischenzeit im Betrieb statt beim Finanzamt.
- Verwendungsreihenfolge. Entnahmen gelten vorrangig als Entnahme des nachversteuerungspflichtigen Betrags. Du kannst also nicht steuern, welchen Topf du zuerst leerst.
- Weitere Auslöser. Auch Betriebsveräußerung und Betriebsaufgabe, bestimmte Einbringungen und der Wechsel zur Einnahmen-Überschuss-Rechnung lösen die Nachversteuerung aus (§ 34a Abs. 6 EStG) — unter Umständen auf einen Schlag.
- Der Satz sinkt. Mit dem Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm wird der Thesaurierungssatz stufenweise abgesenkt: auf 27 Prozent ab dem Veranlagungszeitraum 2028, 26 Prozent ab 2030 und 25 Prozent ab 2032.
- Wann es sich lohnt. Drei Bedingungen müssen zusammenkommen: ein hoher persönlicher Grenzsteuersatz, dauerhaft hohe Thesaurierung und ein langer Zeithorizont. Fehlt eine davon, kann die Begünstigung teurer sein als der Normalfall.
Was wir empfehlen.
Beide Themen sind Strukturthemen — und Strukturen ändert man nicht rückwirkend. Lass die Beherrschungsverhältnisse und die Überlassungsverträge prüfen, bevor ein Erbfall, eine Übertragung oder ein Verkauf ansteht, und rechne § 34a EStG konkret durch, bevor du den Antrag stellst. Beides kostet einen Termin. Ein aufgedeckter Aufgabegewinn kostet deutlich mehr.
Häufige Fragen zu Betriebsaufspaltung und Thesaurierung.
Woran erkenne ich, ob bei mir eine Betriebsaufspaltung vorliegt?
Gilt die Zehnjahresfrist auch für meine GmbH-Anteile?
Was passiert steuerlich, wenn die Betriebsaufspaltung endet?
Für wen lohnt sich die Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG?
Wie hoch ist die Nachversteuerung nach § 34a EStG?
Im Video erklärt
Betriebsaufspaltung und Thesaurierung in kurzen Videos
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Thesaurierungsbegünstigung § 34a
Rund 28 Prozent auf nicht entnommene Gewinne statt Spitzensteuersatz – und warum die Nachversteuerung dazugehört (§ 34a EStG).